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Inhalte des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan regelt die städtebauliche Ordnung und schafft Planungsrecht. Die meisten Bebauungspläne enthalten verbindliche Vorgaben für die Bebauung von Grundstücken, es können jedoch auch Festsetzungen zu nicht bebaubaren Flächen wie Parkanlagen, Spielplätze, Flächen für Stellplätze etc. getroffen werden.

Was in einem Bebauungsplan festgesetzt werden darf, ist bundeseinheitlich und abschließend in § 9 Baugesetzbuch geregelt. Ergänzende Vorschriften zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung – z.B. welche Nutzungen in einem „Allgemeinen Wohngebiet“ allgemein zulässig sind – enthält die ebenfalls bundesweit verbindliche Baunutzungsverordnung. Zu den möglichen Regelungsinhalten eines Bebauungsplans gehören insbesondere:

  • die Art und das Maß der baulichen Nutzung (was darf wie gebaut werden?),
  • die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen (wo darf auf dem Grundstück gebaut werden?),
  • die Verkehrsflächen und
  • weitere Festsetzungen i.d.R. für bauliche Anlagen (z.B. Flächen zum Lärmschutz).


Was genau in einem Bebauungsplan festgesetzt wird, hängt von der städtebaulichen Zielsetzung ab und ist in jedem Einzelfall neu zu bestimmen. Auch die im Rahmen der Beteiligung der Bürger („Öffentlichkeit“) und der Behörden („Träger öffentlicher Belange“) eingegangenen Stellungnahmen beeinflussen die Inhalte eines Bebauungsplans. So kann es zum Beispiel angeraten sein, die Höhe eines Gebäudes in der Nähe eines Denkmals zu begrenzen oder bestimmte, aus Sicht des Naturschutzes wertvolle Flächen von einer Bebauung freizuhalten.

In der Regel gehört zu jedem Bebauungsplan eine Planzeichnung im Maßstab 1:500 oder 1:1000. Über die zeichnerischen Festsetzungen hinaus enthalten die meisten Bebauungspläne auch textliche Festsetzungen.

Im Folgenden werden die wichtigsten Festsetzungen angerissen. Das „Lesen“ von Bebauungsplänen ist nicht immer leicht, und die verwandte Symbolik nicht ohne weiteres selbsterklärend. Die Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der Stadtplanung bzw. der Bauaufsicht geben Ihnen bei Fragen zu Bebauungsplänen und zur planungsrechtlichen Zulässigkeit von Bauvorhaben gerne Auskunft. Sie können rechtsverbindliche Bebauungspläne der Stadt Bergisch Gladbach online im Geoportal oder im Rathaus Bensberg in der Abteilung Stadtplanung einsehen.

Zu den Flächenfestsetzungen, die farbig dargestellt werden, gehören

  • alle Baugebiete (vier verschiedene Arten von Wohngebieten, Misch- und Kerngebiete, Gewerbe- und Industriegebiete, Sondergebiete)
  • Gemeinbedarfsflächen (Schulen, Senioreneinrichtungen, Verwaltung, Kirchen, Kultureinrichtungen, Sport- und Spielanlagen etc.)
  • Verkehrsflächen (Straßen, Fußgängerbereiche, Parkplätze)
  • Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen (Strom, Gas, Wasser, Abfall etc.)
  • öffentliche und private Grünflächen (Sportplätze, Parkanlagen, Friedhöfe, Spielplätze etc.)
  • Flächen für die Landwirtschaft
  • Flächen für Wald und
  • Flächen für Wasser, Wasserwirtschaft, Hochwasserschutz.

Innerhalb der Baugebiete wird neben der Art der baulichen Nutzung (z.B. allgemeines Wohngebiet) auch mehr oder weniger differenziert das Maß der baulichen Nutzung festgelegt. Unter diesen Begriff fallen u.a.

  • die Grundflächenzahl (welcher Anteil des Grundstücks darf überbaut bzw. versiegelt werden)
  • Geschossflächenzahl (wieviel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche)
  • die Zahl der zulässigen Vollgeschosse
  • die maximale Höhe von Baukörpern (z.B. Gesamtgebäude, First- oder Traufhöhe)


Die überbaubaren Grundstücksflächen oder die Lage von Gebäuden auf dem Grundstück wird über Baugrenzen bzw. Baulinien bestimmt. Baugrenzen dürfen nicht überschritten werden, man kann aber hinter ihnen zurückbleiben. Eine Baulinie ist die restriktivere Festsetzung. Sie muss mit der Gebäudekante „getroffen“ bzw. genau eingehalten werden.

Oft wird im Bebauungsplan auch die Bauweise festgesetzt:

  • geschlossen (ohne Grenzabstand zum Nachbarn)
  • offen (mit Grenzabstand)
  • Einzelhäuser
  • Doppelhäuser
  • Hausgruppen
  • besondere, im Bebauungsplan definierte Bauweise


Die Lage von Stellplätzen, Garagen und anderen Neben- bzw. Gemeinschaftsanlagen auf den Grundstücken kann ebenfalls festgesetzt werden.

Im Bebauungsplan festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gelten nicht aus dem Bebauungsplan heraus, sie werden erst bei der Umsetzung des Plans mit Eintragung einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit rechtlich verbindlich.

Nach dem Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB gibt es verschiedene Möglichkeiten von Festsetzungen zum Erhalt schützenswerter Vegetation bzw. zur ökologischen Aufwertung von Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Oft dienen diese Festsetzung der Vermeidung oder dem Ausgleich von baulichen Eingriffen in Na¬tur und Landschaft. In der Planzeichnung werden die Flächen festgelegt, während die auf diesen Flächen umzusetzenden Maßnahmen i.d.R. textlich beschrieben werden.

  • Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
  • Flächen bzw. Maßnahmen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern
  • Flächen bzw. Maßnahmen zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
  • § 9 Abs. 4 BauGB ermöglicht den Bundesländern festzulegen, welche auf Landesrecht beruhende Regelungen im Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können. In NRW ist dies in § 86 der Landesbauordnung geregelt. Solche bauordnungsrechtliche Festsetzungen beziehen sich z.B. auf
  • die Firstrichtung
  • die Ausgestaltung von Dachaufbauten (Gauben) und -einschnitten
  • das Material von Wandflächen oder Dächern


Auch Festsetzungen zum Immissionsschutz können im Bebauungsplan getroffen werden, z.B. in Form von

  • Flächen oder Maßnahmen zum Lärmschutz (z.B. Lärmschutzwand)
  • Lärmwerten, die maximal emittiert werden dürfen (Gewerbegebiet)
  • passiven Lärmschutzmaßnahmen, die sich aus der Belastung durch Verkehrslärm ergeben.


Nachrichtliche Übernahmen beziehen sich auf Regelungen und Vorgaben, die nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffen sind, wie z.B. Denkmäler, Hochspannungsleitungen, Überschwemmungsgebiete u.ä.

Für drei konkret bezeichnete Fälle sieht das Baugesetzbuch eine sog. Kennzeichnung vor:

  • Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind (Altlasten)
  • Flächen, unter denen Bergbau betrieben wurde oder wird oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind
  • Flächen, deren Bebauung besonderen Schutz vor äußeren Einwirkungen und Naturgewalten erfordern