Aktueller Sachstand zur Ausübung des Vorkaufsrechts für Grundstücke der Zanders GmbH

Die Ausübung des Vorkaufsrechts für Grundstücke der Firma Zanders in der Stadtmitte durch die Stadt Bergisch Gladbach war Anfang März 2018 Gegenstand einer Anfrage seitens der Politik im nichtöffentlichen Teil der Ratssitzung vom Dienstag, den 6. März 2018 sowie der Berichterstattung in den Lokalteilen im Kölner Stadt-Anzeiger und der Bergischen Landeszeitung am Donnerstag, den 8. März 2018, sowie Mittwoch, den 14. März 2018. Autor war jeweils Matthias Niewels.

Bei den Fragen des SPD-Fraktionsvorsitzenden Klaus Waldschmidt ging es inhaltlich um den Verdacht, dass für den Kaufgegenstand 2 die Frage nach dem Altlastenrisiko nicht ausreichend geklärt und abgewogen worden sei.

In dem Artikel vom 8. März 2018 stellte der Redakteur Matthias Niewels genau die gleichen Fragen und Mutmaßungen in Form einer – in der journalistischen Fachsprache - Verdachtsberichterstattung. Hier wäre eine Stellungnahme des Betroffenen (hier die Stadtverwaltung) aufgrund der Dringlichkeit und Wichtigkeit der Sache nicht abzuwarten gewesen.
Durch dieses Vorgehen hatte die Stadt Bergisch Gladbach keine Gelegenheit, vor Andruck der Zeitung am Abend des 7. März 2018 auf den umfassenden Fragenkatalog, der erst um 18:18 Uhr – und damit nach Andruck der Zeitung - zugesendet wurde, zu antworten.

Dieses Vorgehen ist aus Sicht der Stadtverwaltung nicht nachvollziehbar, da der Verfasser der Zeitungsartikel bereits Ende Januar zu dem Themenkomplex eine Presseanfrage gestellt hatte. Seinerzeit wurde er aufgefordert, seine Fragen zur Altlastenproblematik der städtischen Pressestelle schriftlich zu stellen. Dies ist bis zum 7. März abends nicht erfolgt. Wären die Fragen gestellt worden, wären sie auch beantwortet worden. Damit hätte es keinen Grund für eine Verdachtsberichterstattung gegeben.

Damit sich alle Medien und natürlich die Bürgerinnen und Bürger zu dem Thema ein Bild machen können, veröffentlicht die städtische Pressestelle die Fragen und Antworten.

Diese wurden zuvor schriftlich gegenüber dem SPD-Fraktionsvorsitzenden sowie der Tageszeitungsredaktion von KStA und BLZ in Bergisch Gladbach beantwortet.

1) Warum genau, wurden die Vorbehalte im Fall der Zanders-Altlasten geändert: Warum gibt es keine mögliche Kaufpreisminderung bzw. Vertragsrückabwicklung bei gravierenden Altlast-Funden wie sie Triwo vereinbart hatte?
Der Rat der Stadt hat die Verwaltung mit Beschluss vom 22.02.2017 beauftragt, das Vorkaufsrecht für den Erwerb von Teilflächen der Firma Zanders GmbH auszuüben. Mit Bescheid vom 09.03.2017 hat die Stadt das Vorkaufsrecht gegenüber der Zanders GmbH ausgeübt und ist in die zwischen der Zanders GmbH und der TRIWO AG geschlossenen Verträge zu den beiden Kaufgegenständen KG 1 („Office-Bereich“) und KG 2 (Entwicklungsflächen „E 1 und E 2“) eingetreten.

Der Kaufvertrag sah bezüglich Kaufgegenstand (KG) 2 vor, zur Abschätzung eines Altlastenrisikos weitere Untersuchungen durchzuführen und im Falle des Auffindens bislang unbekannter Altlastenrisiken Verhandlungen zu führen. Wären die Verhandlungen gescheitert, hätten beide Parteien vom Kaufvertrag zurücktreten können. Die Stadt Bergisch Gladbach wäre aufgrund der vertraglichen Regelung des Ausgangsvertrags (Kaufvertrag Zanders./.TRIWO) rechtlich nicht in der Lage gewesen, Beseitigungskosten gegen die Fa. Zanders einseitig durchzusetzen. Der Firma Zanders GmbH hätte in diesem Fall ein vertragliches Rücktrittsrecht zugestanden.

Die Stadt Bergisch Gladbach hat die Flächen von KG 2 auf Altlasten hin untersuchen lassen. Bereits in der Verkehrswertermittlung, die vor der Ausübung des Vorkaufsrechtes durchgeführt worden ist und der Entscheidung des Rates der Stadt Bergisch Gladbach zur Ausübung des Vorkaufsrechts zugrunde lag, waren Altlastenrisiken berücksichtigt und eingepreist worden. Die Stadt Bergisch Gladbach hat die Ergebnisse der ‚Wertermittlung‘ und der ‚Gefährdungsabschätzung Altlasten‘ zum Anlass genommen, Verhandlungen mit der Firma Zanders zu führen. Das Ergebnis der Verhandlungen war, dass das Altlastenrisiko bereits in dem Kaufpreis unter Berücksichtigung des Verkehrswertes berücksichtigt worden ist. Die sich aus dem Vollzug des Kaufvertrags ergebenden Rechte der Stadt Bergisch Gladbach waren damit vollständig ausgeschöpft.

2) Mit welchem politischen Mandat wurde auf die Vorbehalte verzichtet?
Unter Berücksichtigung der vorstehend dargestellten Abläufe und rechtlichen Vereinbarungen wird deutlich, dass die Stadt Bergisch Gladbach im Zusammenhang mit dem Vollzug des Kaufvertrages bezüglich der kaufgegenständlichen Flächen KG 2 alle ihr in Bezug auf die Altlasten zur Verfügung stehenden Rechte des Kaufvertrages, in den sie über die Ausübung des Vorkaufsrechtes eingetreten ist, ausgenutzt hat. Der Vollzug des Kaufvertrages war durch den Beschluss des Rates vom 22.02.2017, das Vorkaufsrecht auszuüben, vorgegeben, so dass die Stadt mit dieser Vorgehensweise den Ratsbeschluss umgesetzt hat.
Der Vorwurf ist daher unbegründet, die Stadt Bergisch Gladbach hätte auf Rechte aus ihrem ursprünglichen Kaufvertrag in Bezug auf Altlasten verzichtet.

3) Wer war der Verhandlungsführer auf Seiten der Stadt?
Gemäß Ratsbeschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts vom 22.02.2017 (Drucksachennummern 0083 (nicht öffentlich) und (0085/2017 öffentlich) wurde der Stadtentwicklungsbetrieb (SEB) AöR als Geschäftsbesorger für den Immobilienbetrieb tätig. Die Verhandlungen wurden - nach intensiver verwaltungsinterner Abstimmung und Rechtsberatung - federführend von dem Vorstand der SEB durchgeführt.

4) Welche Auswirkungen hat der Verzicht auf Vorbehalte im Hinblick auf die Förderfähigkeit bei der Sanierung von Altlasten?
Wie bereits vorstehend ausgeführt, wurde auf keinen Vorbehalt verzichtet, sondern es wurden die im Vertrag enthaltende Nachuntersuchungs- und Nachverhandlungsoption bezüglich einer Altlastenrisikoabschätzung ausgeschöpft. Insofern stellt sich die Frage nach den Folgen auf die Förderfähigkeit einer möglichen Altlastensanierung nicht.

5) Welche Kenntnisse haben Sie über Altlasten bei Zanders? Welche Untersuchungen wurden durchgeführt? Welche sind geplant?
Für den Bereich des Zanders-Areals liegen eine Reihe von gutachterlichen Untersuchungen zur Bewertung der Altlastensituation vor, die z.B. im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 2171 - An der Gohrsmühle II - veranlasst und durchgeführt wurden und die nicht zuletzt zur Kennzeichnung einer Altlastenverdachtsfläche im Bebauungsplan geführt haben.

Die Ergebnisse seitens der Papierfabrik Zanders im Rahmen von Bau- und Umbauvorhaben durchgeführter Schadstoffuntersuchungen wurden der Verwaltung ebenfalls durch Einsicht in den digitalen Datenraum der Firma Zanders GmbH zur Verfügung gestellt.

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, deren Durchführung vom Rat am 03.05.2016 beschlossen wurde, um Beurteilungsgrundlagen über die Festlegungsvoraussetzungen für einen Städtebaulichen Entwicklungsbereich (Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Südliche Innenstadt“) zu erhalten, wurde u.a. ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes („entwicklungsunbeeinflusster Wert“) sowie - zur Abschätzung eines Altlastenrisikos - eine historische Recherche von der Stadt in Auftrag gegeben und durchgeführt.

Auf dieser Grundlage wurde im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts eine weiterreichende Gefährdungsabschätzung auf den kaufgegenständlichen Teilflächen durchgeführt und den Verhandlungen mit der Zanders GmbH zu Grunde gelegt.
Im Rahmen der Untersuchung wurden - neben der Auswertung aller vorliegenden Gutachten und Berichte - auf dem Gelände 23 Kleinrammbohrungen abgeteuft und 125 Bodenproben entnommen und chemisch analysiert. Hinreichende Verdachtspunkte für schädliche Bodenveränderungen oder Schadstoffbeaufschlagungen wurden - bis auf den Bereich der Kläranlage, für die bei Nutzungsaufgabe eine Rückbauverpflichtung der Zanders GmbH besteht, sowie des ehemaligen „Weig-Geländes“ - nördlich der Cederwaldstraße gelegen - nicht festgestellt. Hier wurde eine Nachuntersuchung angeregt.

Die gutachterlichen Untersuchungen werden im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Südliche Innenstadt auf das gesamte Zanders-Areal ausgeweitet.

6.) Welchen Zweck hat die gegründete Gesellschaft "Zukunft Stadt Profil GmbH & Co. KG"?
Der Zweck der Gesellschaft ergibt sich aus deren Gesellschaftsvertrag. Danach ist Gegenstand der Gesellschaft der Erwerb, die Erschließung, Sanierung bzw. Bebauung des Zanders-Geländes im Stadtzentrum von Bergisch Gladbach und dessen Vermietung, Verpachtung und Weiterveräußerung, sowie ferner die Entwicklung von weiteren Grundstücken in Bergisch Gladbach, soweit dies aus öffentlichen Zwecken geboten ist.

7) Ist es richtig, dass die Zanders-Grundstücke aus steuerrechtlichen Gründen und wegen der Förderwürdigkeit nicht übertragen werden können?
Richtig ist, dass es möglicherweise eine Förderschädlichkeit gibt, wenn die Grundstücke bereits zum jetzigen Zeitpunkt übertragen würden.

8) Welche Aufgaben hat derzeit der Geschäftsführer Helmut Raßfeld?
Auch wenn die ZSP derzeit noch nicht das Eigentum an den Grundstücken erlangen kann, bleiben alle dort angesiedelten Aufgaben an sich bestehen. Hierbei ist seine derzeitige Aufgabe, aus seinen Erfahrungen im Umgang mit Konversionsflächen, eine Strategieberatung, die aber auch operative Aufgaben, wie z.B. eine Unterstützung bei der Mieterbeschaffung umfasst.

9) Wie sieht seine Bezahlung aus?
Herr Raßfeld wurde vom Rat zum Geschäftsführer bestellt und erhält hierfür eine Vergütung. Aufgrund der bestehenden Unsicherheiten zur Grundstücksübertragung wurde bisher kein langfristiger Festvertrag, sondern ein Vertrag auf Honorarbasis geschlossen.